Consejos legales para la compra de vivienda

Comprar una vivienda es uno de los momentos más importantes para la vida de muchas personas. Para algunas, incluso es un objetivo a conseguir en la vida. Esto no es insignificante ya que España es uno de los países de Europa con más personas con viviendas en propiedad. De ahí, la importancia de conocer estos consejos legales para la compra de vivienda.

Sin embargo, además de poner ilusión en la compra de un inmueble, también debemos ser precavidos para evitar que algo que nos llena de alegría pueda convertirse en una auténtica pesadilla.

Desde MCT Abogados pensamos que es importante hacer esta entrada. La intención es evitar al ciudadano un procedimiento de angustia en su proceso de compra de vivienda para que el fin último sea conseguido de una forma satisfactoria. Por ello, a continuación, vamos a hablar sobre algunos consejos a tener en cuenta para la compra de una vivienda.

Consejos legales para la compra de vivienda

1. EL CONTRATO DE ARRAS.

El primer consejo que vamos a tratar para la compra de una vivienda es el contrato de arras.

Cuando comenzamos en la búsqueda de vivienda, antes de firmar el contrato definitivo y su posterior elevación a escritura pública ante el notario, se firma lo que se conoce como: “contrato de arras”. Éste viene a ser una garantía de que la compra se va a realizar. 

Cuando veamos o nos mencionen este nombre, ya sea el vendedor o la inmobiliaria con la que estemos relacionándonos, debemos de estar muy atentos. En gran parte la compraventa va a estar definida por este contrato.

Es de vital importancia tener precaución en la compraventa desde el inicio puesto que en muchas ocasiones se inicia de esta manera.

Lo primero que tenemos que saber es que un contrato de arras no es un verdadero contrato propiamente dicho, sino que es un precontrato. En la práctica jurídica puede ser un auténtico quebradero de cabeza por lo que debemos de estar muy atentos en lo que vamos a firmar.

El primer consejo antes de firmar nuestro contrato de arras es obvio: no firmar lo que no entendamos. Es de vital importancia asesorarse correctamente antes de cometer el error de firmar algo cuyas consecuencias pueden ser devastadoras para el comprador .

¿Qué tipo de contratos de arras existen?

A- ARRAS CONFIRMATORIAS

Las arras confirmatorias tienen como fin confirmar la relación de la parte compradora y vendedora. El primer pago que se hace en este concepto es un anticipo del precio de la compraventa. En caso de que no se indique el tipo de arras en el contrato, se entenderá que son confirmatorias.

Las partes (comprador o vendedor) podrán exigir, en caso de que alguna de ellas no quiera cumplir, el cumplimiento del contrato, o bien, la resolución del mismo con su correspondiente indemnización por daños y perjuicios. La indemnización no será automática pues se tendrá que demostrar que se ha producido un daño real o perjuicio.

B- ARRAS PENALES

Este tipo de arras, ofrecen una garantía en caso de incumplimiento. Por lo tanto, si el vendedor fuera quien decidiera incumplir lo establecido en el contrato, tendrá que devolver las arras pagadas por el vendedor más, en su caso y si así se ha establecido, la cantidad que se haya pactado. Sin embargo, si fuera el comprador quien no cumpliera, éste perderá lo pagado en concepto de arras.

C- ARRAS PENITENCIALES

Este tipo de arras son las únicas que son recogidas en nuestro Código Civil. El artículo donde se regula es el 1.454.

¿Y qué es lo que recoge este artículo de nuestra norma? Lo que dice este artículo es básicamente que si tú, vendedor, decides no comprar finalmente el inmueble y por lo tanto decides de forma unilateral resolver el contrato, tendrás que pagar doblemente lo entregado en concepto de arras. Por ejemplo, supongamos que abonas en concepto de arras la cantidad de 10.000 euros. En caso de resolución por tu parte del contrato, tendrás que abonar 10.000 euros más al comprador. 

¿Y qué ocurre con el comprador? En el caso del comprador, la resolución del contrato daría lugar a la pérdida de lo pagado.

*No confundir contrato de arras con contrato de compraventa privado

El contrato de arras es un precontrato. Es decir, es un “contrato” cuyo fin es asegurar un contrato futuro y cuya información contenida en el mismo se establecerá en el contrato definitivo. Al ser un precontrato, no se encuentra regulado como tal y su naturaleza puede dar lugar a ciertos problemas.  Por el contrario, el contrato definitivo es un contrato a todos los efectos, correctamente regulado en nuestra legislación y con mayor garantía jurídica.

¿Es imprescindible hacer un contrato de arras para la compraventa de vivienda? No. No es necesario, pudiendo hacer directamente un contrato definitivo. 

2. CARGAS Y GRAVÁMENES.

Otro consejo legal a tener en cuenta son las posibles cargas o gravámenes que puedan tener la vivienda o inmueble. Es muy importante comprobar que se esté al corriente de todos los pagos como: la comunidad de propietarios (si la hay), hipotecas, impuestos e incluso la posibilidad de que existan servidumbres que puedan luego perjudicar las posibles ideas que tengamos a la hora, de construir o reformar la vivienda.  Destacamos algunos consejos legales para la compra de vivienda:

• Posibles deudas con la comunidad de propietarios: Para comprobar que la vivienda no posee deuda, es posible exigir al vendedor que nos aporte un certificado de deuda cero. De esta forma nos aseguraríamos de que la vivienda no posee un débito en nuestro perjuicio.
• Hipotecas: Esto puede comprobarse mediante una nota simple en el Registro de la Propiedad. Cuando se vaya a firmar el contrato de arras exige que se presente también una nota simple actualizada.
• Impuesto de Bienes Inmuebles:  La  legislación otorga el derecho a la Administración de crear lo que se conoce como una hipoteca legal tácita, que no es necesario que conste en el Registro de la Propiedad. Por lo que, os invitamos a que visitéis la Administración Municipal para comprobar que el inmueble esté al corriente del pago del IBI o puede ser que, años más tarde, os llevéis una desagradable sorpresa con una deuda que no conocíais siquiera que existía.
• Servidumbres: Si están inscritas, pueden comprobarse en el Registro de la Propiedad.

Es importante señalar que un bien que se encuentra parcial o totalmente fuera de ordenación no es considerado como una carga o gravamen por lo que es posible que no conste en el Registro. No obstante, comprar un bien desconociendo su situación urbanística puede ser demoledor. 

3. CONOCER LA REALIDAD DE LA FINCA O INMUEBLE.

El tercer consejo legal para la compra de una vivienda trata sobre la realidad del bien. En los contratos se suele establecer una cláusula que puede decir algo así: “La parte compradora conoce la situación real, urbanística y registral de la finca objeto del presente contrato”.

La compra de una vivienda o inmueble es un paso muy importante y trascendental en la vida de una persona o familia. No tengáis prisa por comprar sin que os hayáis cerciorado de que todo está en regla. Visitad la administración pública del lugar de la finca. Si queréis comprar una finca donde existe un inmueble y vuestra idea es reformarlo, ampliarlo o incluso construir debéis de comprobar que efectivamente es posible y que no exista nada que os lo impida. Como decimos, esto es muy importante pues en muchos casos puede ser, incluso, determinante para que el banco os de una hipoteca. 

Para asegurar que la finca objeto de compra reúne las condiciones requeridas para el desarrollo de una actuación urbanística, podréis ir al Ayuntamiento del lugar donde se encuentre el bien inmueble y pedir una Cédula de Urbanización. 

Otra opción puede ser negociar con la parte vendedora. De esta forma podréis intentar establecer una cláusula en el contrato para que la vigencia del mismo quede supeditada a la concesión de la hipoteca por parte de la entidad bancaria. Así, en caso de que no sea concedida, podréis resolver el contrato sin mayor problemática sin que de lugar a un incumplimiento del contrato.

Por último, otro punto de vital importancia es comprobar que la realidad de la finca se corresponde con lo que hay en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. A veces, puede ocurrir que no coincida y es otro elemento a tener en cuenta.  Se han dado ocasiones en que propietarios han pagado la conocida “contribución” de su finca y la del lado debido a que el catastro no coincidía ni con la realidad ni con el Registro de la Propiedad, generando un perjuicio claro.

4. COMPRAR A CUERPO CIERTO

Uno de los mejores consejos legales para la compra de vivienda es sobre las implicaciones de comprar a cuerpo cierto. En ocasiones podemos encontrar este tipo de enunciados: “las partes firman el presente contrato de compraventa, el cual, se realiza como cuerpo cierto”. También podríamos observar otra terminología como unidad global o precio único, entre otros.

Comprar a cuerpo cierto es comprar algo tal y como vemos. Supongamos que compramos un inmueble que tiene x metros cuadrados sobre el papel. Al tiempo comprobamos que eso no es así. Que tiene muchos menos metros de los que en un primer momento pensábamos.  Tendríamos muy difícil deshacer el contrato, puesto que compramos “a cuerpo cierto”. 

El perjuicio que puede ocasionar, no solo afecta a los metros cuadrados, sino también a la propia vivienda. Por ejemplo, con respecto a grietas, agujeros, u otros desperfectos. Y es que, comprar a cuerpo cierto presume que hemos visto la vivienda y que sabemos lo que compramos. Por ello es tan importante ponerse en manos de profesionales que acrediten la realidad del inmueble, su estado de conservación o incluso su extensión.

RESUMEN DE LOS CONSEJOS LEGALES PARA LA COMPRA DE VIVIENDA:

• Cuidado con el contrato de arras. Generalmente siempre se suele firmar en las compraventas ya que son una garantía de compra y es muy importante conocer qué implica su firma.
• Comprar a cuerpo cierto significa comprar la realidad visual sin que ello signifique comprar la realidad de la finca.
• Cuidado con las cargas y /o gravámenes que pueda tener el bien inmueble. Debemos asegurarnos que esté libre de ello.
• Comprobar que la finca coincida con la realidad, el Registro de la Propiedad y el Catastro.
• Negociar el cumplimiento del contrato a la concesión de la hipoteca por el banco.

Desde MCT Abogados recomendamos que sigan todos estos consejos legales para la compra de vivienda, y que se asesoren a través de un experto para que este paso tan importante en la vida, no sea traumático, y no traiga problemas. No cabe duda que andar acompañado de profesionales evitará muchos tropiezos que en numerosas ocasiones pueden terminar en una pesadilla.